La loi Malraux : La nouvelle opportunité d'investissement ?
En France, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation concernant l’immobilier ancien rénové. La loi Malraux et la loi Monuments Historiques sont deux dispositifs de défiscalisation qui favorisent la restauration des biens anciens de prestige. Cependant, la loi Malraux n’a pas les mêmes buts ni les mêmes exigences que la loi Monuments Historiques. Prodeom Immobilier Neuf vous explique les spécificités de la loi Malraux et vous apporte toutes les réponses à vos questions.
La loi Malraux
Créée dans les années 60 par le ministre de la Culture, la loi Malraux a été mise en place pour compléter « la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tend à faciliter la restauration immobilière ». L’objectif de la loi Malraux est avant tout de favoriser la restauration immobilière des quartiers anciens et conserver l’intégrité des quartiers historiques.
Au fil des années, ce dispositif de défiscalisation a plusieurs fois été réformé. Aussi bien les conditions d’applications de cette loi que ses avantages fiscaux ont été modifiés.
Depuis le 1er janvier 2009, la loi Malraux permet une réduction d’impôt. Cet avantage fiscal s’étale sur la durée des travaux, à condition que cette période de rénovation ne dépasse pas quatre années. Ce dispositif offre alors une réduction d’impôt sur une durée déterminée et limitée.
Qui est concerné par la loi Malraux ?
En 2023, la loi Malraux représente une réduction d’impôt accessible à tous les contribuables. À partir du moment où vous êtes fiscalement domiciliés en France, vous pouvez profiter des avantages de cette loi. Néanmoins, les bénéficiaires de la loi Malraux sont majoritairement des contribuables français possédant une fiscalité élevée. Pour bénéficier des avantages de la loi Malraux, il faut :
- être résident fiscal français
- être propriétaire d’un logement ou faire partie d’une SCI
- que votre bien immobilier ne soit pas démembré
Le dispositif de défiscalisation Malraux
Sur un bien immobilier ancien éligible à la loi Malraux, une réduction d’impôt peut être appliquée et s’élever jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés.
NB. Il est bon à savoir que la réduction d’impôts Malraux n’entre plus dans le plafonnement des niches fiscales.
Sous conditions, une réduction d’impôt est calculée d’après le montant des travaux de restauration d’un bien immobilier ancien. Ces travaux engagés par le contribuable sont encouragés par l’avantage fiscal qu’offre la loi Malraux. Les propriétaires de biens immobiliers anciens rénovés peuvent en être bénéficiaires pendant quatre ans seulement.
Les rénovations d’immeubles à caractère historique ou esthétique sont concernées par la loi Malraux :
- si la restauration prend en charge l’intégralité de l’immeuble concerné
- si le bien immobilier ancien est destiné à la mise en location nue
NB. La demande de permis de construire ou la déclaration préalable des travaux de rénovation doit avoir été déposée après le 1er janvier 2017.
Les biens immobiliers éligibles à la loi Malraux
Pour être éligible à la loi Malraux, l’immeuble ou le bien immobilier concerné doit impérativement être un bâtiment ancien :
- reconnu SPR (Site Patrimonial Remarquable)
- situé :
- en cœur de ville
- dans un secteur sauvegardé
- dans un Quartier Ancien Dégradé
- dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager)
- dans une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)
NB : le dispositif Malraux considère comme « secteur sauvegardé » les secteurs présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur.
Les travaux éligibles à la loi Malraux
Tous les travaux de rénovation ne sont pas obligatoirement éligibles à la loi Malraux. Pour accéder aux avantages fiscaux de la loi Malraux, sont éligibles :
- les travaux de restauration
- les travaux de transformation en logement
- les travaux de démolition imposés par le permis de construire
- les travaux destinés à la reconstitution de l’extérieur du bien immobilier
Les travaux effectués doivent :
- être suivis par un ABF (Architecte des Bâtiments de France)
- aboutir à une restauration complète du bien immobilier (NB. sans en changer le volume habitable)
La condition d’habitation du logement
La mise en location du bien immobilier ancien doit suivre l’achèvement des travaux de restauration. La loi Malraux exige la mise en location nue du bien immobilier au maximum un an après la fin des travaux.
Le locataire n’est pas un membre du foyer fiscal, c’est-à-dire ni un ascendant ni un descendant du propriétaire. Le bien immobilier devient la résidence principale du locataire. Cette mise en location représente un engagement de location pendant 9 ans.
L’investisseur n’est pas soumis à un plafonnement du loyer.
NB. La location nue est le fait de mettre en location un logement vide de meubles. En fonction des revenus annuels générés par la location, le loueur pourra bénéficier d’abattements fiscaux.
Les avantages fiscaux de la loi Malraux
Actuellement, le montant des travaux est plafonné à 400 000 €. Ces travaux de restauration ne doivent pas dépasser une période globale de quatre années consécutives. La réduction d’impôt en loi Malraux exige qu’une demande de permis de construire ou une déclaration préalable soit déposée à compter du 1er janvier 2017.
NB. Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû de l’année d’imposition en cours, l’excédent sera imputé sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes.
La loi Malraux offre une réduction d’impôt dont le taux varie en fonction de la situation du bien immobilier ancien rénové. Les taux applicables sont :
— 30 % pour les immeubles situés dans un SPR (Site Patrimonial Remarquable) avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé, les QAD (Quartiers Anciens Dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU.
— 22 % pour les immeubles situés dans un SPR avec PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
Pour tout renseignement, Prodeom Immobilier Neuf est à votre disposition. Notre équipe est prête à répondre à toutes vos questions et vous prêter main-forte dans toutes vos démarches. Nous vous accompagnons tout au long de vos projets immobiliers. De la recherche du bien immobilier à sa livraison, Prodeom Immobilier Neuf vous conseille à chaque étape.
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