INVESTIR EN 2022 DANS L’IMMOBILIER NEUF : UNE AUBAINE !
Il semble que 2022 soit une année propice à l’investissement immobilier neuf. En effet, le secteur de l’immobilier promet de grands changements pour les investisseurs. Entre autres, le remaniement de la Loi Pinel et l’assouplissement de la Loi Lemoine favorisent les emprunteurs et s’adaptent aux attentes des nouveaux acheteurs. Investir dans l’immobilier neuf en 2022 comporte désormais plusieurs avantages.
L’assurance emprunteur avec la Loi Lemoine
L’entrée en vigueur de la Loi Lemoine permet l’assouplissement des conditions de souscription à une assurance emprunteur. Depuis le 1er juin, cette loi autorise notamment le changement d’assurance de prêt sans attendre la date anniversaire de son contrat pour le résilier. Maintenant, changer d’assurance de prêt peut s’effectuer à n’importe quel moment. Il faut seulement veiller à ce que la nouvelle assurance offre des garanties égales ou supérieures à l’ancien contrat.
De plus, pour prévenir votre banque de votre intention de changer d’assurance de prêt, l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) n’est plus obligatoire. Un message sur votre espace client, un email ou un simple courrier suffisent.
La Loi Lemoine étend également le droit à l’oubli. Par exemple, les personnes atteintes d’un cancer devaient avertir de l’état de leur maladie pendant dix ans après la fin du traitement et prouver aucune rechute. Cette obligation est réduite à cinq ans. Elle est également valable en cas d’hépatites C et sera certainement bientôt étendue à certaines maladies chroniques (diabète, etc.).
Si le prêt arrive à échéance avant le 60e anniversaire de l’emprunteur, la Loi Lemoine supprime aussi le questionnaire médical pour tous les prêts de moins de 200 000 €.
Vous pouvez vous-même demander ce changement d’assurance ou confier cette tâche à votre nouvel assureur ou un courtier immobilier. Ce dernier fera la comparaison de tous les contrats d’assurance du marché actuel pour vous proposer le contrat le plus adéquat à votre profil. Son travail représente un gain de temps et une économie considérables puisque l’assurance emprunteur peut parfois égaler jusqu’à 30 % du coût du crédit.
La loi Lemoine :
- assouplissement des conditions de souscription à une assurance emprunteur
- suppression du questionnaire médical
- extension du droit à l’oubli (5 ans au lieu de 10 ans)
- ouverture aux hépatites C et certainement aux maladies chroniques
Prochaine entrée en vigueur du Super Pinel
Aujourd’hui, ce dispositif est plutôt bien connu des investisseurs français. En vigueur depuis 2014, la loi Pinel permet de défiscaliser une partie des revenus locatifs. En louant un bien immobilier neuf, situé en zone tendue (A, A bis ou B), à des ménages modestes et sur une durée déterminée, vous bénéficiez de certains avantages fiscaux. Cette loi permet notamment de se créer un patrimoine immobilier grâce à une réduction d’impôts sur le revenu.
Ainsi, une location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans offre des taux de réduction d’impôt de 12, 18 et 21 %.
Notons que 2022 est la dernière année pour profiter de cette réduction d’impôts. Dès 2023, ces taux attractifs subiront une première baisse. Ils seront à nouveau réduits en 2024 pour faire place au Super Pinel. Le dispositif Super Pinel ou Pinel+ entrera en vigueur à partir de 2025.
Ce nouveau dispositif suivra les codes du Pinel, en ajoutant des normes de respect de l’environnement et de confort plus exigeantes. Par exemple, au lieu de la RE2012, la RE2020 devra s’appliquer. Trois nouveaux critères concernant les logements éligibles à ce dispositif seront obligatoires pour bénéficier de ses avantages :
- La surface minimale par typologie sera de :
28 m² pour un T1
45 m² pour un T2
62 m² pour un T3
79 m² pour un T4
96 m² pour un T5
- La présence systématique d’espaces extérieurs sera exigée (terrasse, balcon, jardin, loggia) :
3 m² pour un T1 ou un T2
5 m² pour un T3
7 m² pour un T4
9 m² pour un T5
- à partir du T3, une double exposition sera obligatoire.
L’immobilier neuf et les attentes des Français
Visiblement, ces nouvelles exigences s’adaptent aux nouvelles attentes des Français. Depuis la crise sanitaire, ces derniers ont manifesté plusieurs changements de critères principaux à cause des confinements successifs. Plus d’espace et un extérieur sont devenus des critères indispensables. À l’achat comme à la location, les recherches de biens pointent la nécessité d’un extérieur et d’un espace supplémentaire. Cette pièce en plus est souvent dédiée aux besoins professionnels ou familiaux (télétravail, salle de jeux des enfants ou chambre d’ami). Pour les Français, il est devenu essentiel de pouvoir moduler l’espace de vie en fonction de leurs besoins.
Cependant, ce type de biens immobiliers n’est pas accessible partout en France. Pour obtenir un logement plus grand pas trop cher, il est souvent nécessaire de quitter les centres-villes ou s’éloigner des grandes villes. À la suite du confinement, de nombreux Français ont préféré déménager dans de plus petites villes. Ces motivations liées au Covid-19 expliquent l’essor du marché immobilier des villes moyennes et du milieu rural. Désormais, les acquéreurs de biens immobiliers neufs pourront profiter de cette tendance. Depuis le déconfinement, les programmes de construction immobiliers neufs se multiplient dans ces zones de plus en plus recherchées.
En outre, le marché du neuf devient plus attractif puisque le gouvernement durcit les conditions locatives des biens immobiliers anciens. Pour lutter contre les passoires thermiques, la réforme du DPE est inévitable. Les autres diagnostics (amiante, etc.) sont alors de plus en plus exigeants. Dès 2023, le gouvernement interdira la location des logements les plus énergivores. Les biens immobiliers classés G (consommant plus de 450 kWh.m2 par an) seront interdits à la location en 2025. Puis, en 2028, la location des logements classés F sera condamnable. En 2034, les biens classés E suivront le même sort.
En définitive, investir dans un bien immobilier neuf garantit davantage de sûreté puisque l’étiquette énergétique de la construction sera obligatoirement irréprochable.
PRODEOM IMMOBILIER NEUF
Transaction et gestion locative
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