SUPER PINEL, LA RELANCE DU LOGEMENT NEUF ?

Grâce à la loi Pinel, investir dans l’immobilier locatif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %. Emmanuelle Wargon, ministre déléguée chargée du Logement, travaille sur la création d’un dispositif baptisé « Super Pinel » pour encourager encore plus l’investissement locatif, relancer le logement neuf et la construction de logements collectifs, tout en satisfaisant les investisseurs du secteur immobilier. Le Super Pinel ou Pinel Plus est un dispositif gouvernemental. Il remplacera à terme le dispositif Pinel en 2024. 

Baisse des taux du Super Pinel.

Dès l’année prochaine, la loi de finances prévoit de réduire l’avantage fiscal Pinel. Cette mesure concerne les permis de construire déposés après le 1er janvier 2023. En métropole, les taux de réduction d’impôt sont à la baisse. Ils seront dorénavant de :
 

-    L’éligibilité au dispositif Pinel nécessite de louer le bien immobilier neuf dans l’année qui suit son achèvement. 
-    Le dispositif Pinel était applicable à tous les logements neufs. Désormais, les maisons individuelles neuves ne peuvent plus bénéficier des avantages de la loi Pinel. 
-    Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond.

Nouvelles exigences de qualité et environnementales

L’objectif « mieux vivre » impose au marché immobilier actuel de proposer des biens neufs durables et de bonne qualité. La volonté écologique du nouveau dispositif permet d’améliorer les conditions de vie et le confort des logements mis en location. En matière de performance énergétique et de matériaux de construction, le Super Pinel impose certaines mesures. Il remplacera le dispositif Pinel avec de nouvelles conditions et des exigences environnementales supplémentaires : 

-    évolution des critères de construction d’après la RE 2020 (nouvelle réglementation 2020) 
-    respect de la qualité d’usage d’un bien immobilier (surface minimale du logement, luminosité, bon agencement, accès systématique à un extérieur, etc.)
-    double exposition exigée pour les logements de type T3 et plus (appartements traversants) 
-    surfaces minimales à respecter :

Maintien de l’aide Pinel à taux plein 

Basé sur le maintien de l’aide Pinel à taux plein (12 %, 18 % et 21 % sur 6, 9 ou 12 ans de location en métropole), le Super Pinel serait bénéfique pour les investisseurs du secteur immobilier et permettrait aux habitants de gagner en qualité de vie. 
Si les biens locatifs proposés respectent ces nouvelles exigences, le dispositif Super Pinel conservera l’avantage fiscal à taux plein de 21 %. Peu à peu, la mise en place de ce nouveau dispositif de défiscalisation fera disparaitre la loi Pinel en s’inscrivant dans une politique d’amélioration environnementale.

Difficultés de mise en place du Super Pinel

À l’aube des élections présidentielles 2022 et en pleine crise sanitaire, le lancement du Super Pinel laisse présager une mise en place difficile. Du point de vue des investisseurs, les contraintes du Super Pinel pèsent encore plus qu’avant. 
Devenu plus exigeant, ce nouveau dispositif de défiscalisation repose sur des conditions d’éligibilité difficiles à rassembler. Face aux taux actuels des crédits immobiliers, les investisseurs se montrent frigides envers ces nouveautés. Alors que la priorité reste la relance du marché immobilier par la construction de logements neufs, les contraintes du Super Pinel paraissent plus lourdes que les avantages fiscaux proposés.
En imposant de plus grandes superficies, les loyers des logements mis en location vont perdre en rentabilité. Déjà faible à cause de la hausse des prix du neuf, la rentabilité de la location ne semble pas être aussi intéressante qu’auparavant. L’investissement dans les premières et deuxièmes couronnes de Lyon, Bordeaux, Nantes ou de grosses métropoles dotées de cœurs de ville presque inaccessibles semblent un bon placement financier. Autrement, investir dans des villes moyennes comme Arles, Angers, Dijon ou Nîmes permettrait d’obtenir de meilleurs rendements     .

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Jérôme Sauvaire
Directeur général
Courtier en programmes neufs 
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