PTZ 2025 : Un souffle nouveau pour l’immobilier neuf

L’année 2025 s’annonce cruciale pour le secteur immobilier, notamment avec les réformes du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et d’autres mesures ayant un impact direct sur l’accession à la propriété et l’investissement locatif.

En tête de ces changements, l’éligibilité des maisons individuelles au PTZ, longtemps attendue, fait son grand retour, offrant aux primo-accédants de nouvelles opportunités pour accéder à la propriété.

Cette évolution, bien que favorable, s’accompagne de plusieurs ajustements importants qui modifieront la donne pour les acheteurs de logements neufs, tant pour les maisons que pour les appartements.

Le PTZ, un dispositif en constante évolution

Le PTZ, qui permet aux primo-accédants de financer une partie de leur acquisition immobilière sans intérêts, a connu de nombreuses évolutions ces dernières années. Initialement ouvert à une large gamme de biens immobiliers, ce dispositif a été progressivement restreint, notamment en 2024, où il ne bénéficiait plus qu’à l’achat d’appartements neufs situés dans des zones tendues (zones A, A bis et B1). Ce changement avait suscité des réactions mitigées, en particulier parmi les constructeurs de maisons individuelles, qui voyaient une grande partie de leurs acheteurs privés de cette aide précieuse.

Avec le retour des maisons individuelles dans le champ du PTZ en 2025, le gouvernement répond aux attentes des professionnels du secteur, tout en relançant l'attrait pour les appartements neufs. Selon les nouvelles dispositions annoncées, les biens neufs seront éligibles au PTZ sur tout le territoire français, qu’il s’agisse de zones tendues, où la demande de logements dépasse largement l’offre, ou de zones détendues, souvent plus rurales.

Un soutien plus marqué pour les appartements

Toutefois, si les maisons individuelles retrouvent leur place dans le dispositif, elles seront légèrement désavantagées par rapport aux appartements neufs. Le gouvernement a en effet décidé de favoriser les bâtiments d’habitation collectif en rendant les quotités du PTZ (la part que le prêt sans intérêts peut couvrir dans l’achat total) plus avantageuses pour les appartements. Par exemple, dans les zones tendues, un primo-accédant pourrait voir jusqu’à 50 % de son achat d’appartement financé par un PTZ, tandis que cette proportion sera plus faible pour une maison individuelle.

Ce choix de favoriser les appartements s’inscrit dans la logique du gouvernement de promouvoir un habitat plus dense et plus économe en ressources, notamment énergétiques, en encourageant la construction et l’achat d’appartements plutôt que de maisons, souvent plus énergivores. Cependant, le différentiel entre les quotités applicables aux maisons et aux appartements ne sera pas très important, ce qui devrait tout de même permettre aux primo-accédants de réaliser des achats dans de bonnes conditions.

Un PTZ accessible partout en France

L’autre grande nouveauté du PTZ 2025 réside dans son extension à tout le territoire français. Alors que, jusqu’à présent, seules les zones tendues étaient éligibles pour l’achat d’appartements neufs, et que l’acquisition de maisons individuelles était exclue, la réforme élargit désormais le champ d’application du PTZ aux zones détendues (zones B2 et C). Cela signifie que les primo-accédants pourront bénéficier de ce dispositif, que leur projet immobilier soit situé dans une grande métropole comme Paris ou Lyon, ou dans une petite ville ou une commune rurale.

L’élargissement du PTZ à tout le territoire est une avancée importante pour relancer le marché de la maison individuelle, notamment dans les zones où la demande est plus faible. De nombreux ménages, notamment ceux installés dans les régions plus rurales ou périurbaines, pourront ainsi accéder à la propriété grâce à ce soutien financier. En plus de redynamiser certaines zones, cette mesure contribue à un rééquilibrage territorial en permettant aux familles de s'installer dans des régions où l'immobilier est plus abordable, tout en profitant du PTZ.

Les revenus des ménages, un critère clé

Comme dans les précédentes versions du PTZ, l’octroi de ce prêt dépendra du niveau de revenus des ménages. Le montant du PTZ variera donc en fonction des tranches de revenus des acheteurs, avec une quotité (la part du prix financée par le PTZ) allant de 20 % à 50 % du montant total de l’opération immobilière. Ainsi, les ménages aux revenus plus modestes bénéficieront de quotités plus élevées, ce qui leur permettra d’acquérir plus facilement un bien immobilier.

Par exemple, un ménage dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000 euros par an pourra financer jusqu’à 50 % de son achat immobilier en zone A grâce au PTZ. En revanche, un ménage ayant des revenus plus élevés, jusqu’à 49 000 euros annuels, ne pourra bénéficier que d’une quotité de 20 %. Ce barème vise à offrir un soutien renforcé aux ménages les plus modestes, tout en permettant aux ménages à revenus intermédiaires d’accéder également à la propriété dans des conditions avantageuses.

Le PTZ, un levier pour relancer l’immobilier neuf

L’élargissement du PTZ à tout le territoire et la réintroduction des maisons individuelles dans le dispositif sont salués par les professionnels de l’immobilier comme des mesures permettant de relancer un marché en souffrance. Le président de la Fédération Française des Constructeurs de Maisons Individuelles, Damien Hereng, a notamment souligné que cette réforme était essentielle pour soutenir le secteur de la construction neuve. En relançant l’achat de maisons neuves, le gouvernement espère également générer des recettes supplémentaires via la TVA, contribuant ainsi au budget de l’État.

Néanmoins, l’incertitude plane sur la pérennité de ces mesures au-delà de 2025. Valérie Létard a en effet indiqué que cette réforme du PTZ serait valable pour l’année 2025, laissant planer le doute quant à son extension dans les années suivantes. Tout dépendra des arbitrages budgétaires pour 2026.

D’autres réformes qui impactent l’immobilier en 2025

Outre les modifications apportées au PTZ, l’année 2025 verra également la fin du dispositif Pinel, un autre outil phare de l’investissement locatif en France. Le Pinel, qui permettait de bénéficier d’une réduction d’impôts en investissant dans l’immobilier neuf destiné à la location, prendra fin le 31 décembre 2024. Néanmoins, les investisseurs ayant réservé leur logement avant cette date pourront encore bénéficier des avantages fiscaux du Pinel jusqu’au 31 mars 2025.

Parallèlement, des changements sont également attendus pour la location meublée non professionnelle (LMNP). À partir de 2025, les amortissements réalisés sur les biens immobiliers et leur mobilier, qui permettaient de réduire les revenus locatifs imposables, seront réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente. Cette mesure vise à récupérer environ 200 millions d’euros pour l’État, mais pourrait rendre moins attractif ce type d’investissement, notamment pour les locations saisonnières.

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