PRÊT IMMOBILIER & ACHAT DE LOGEMENTS NEUF
L’achat d’un bien immobilier à construire ou en cours de construction peut être financé par n’importe quelle banque. Le prêt immobilier ou le crédit immobilier est un emprunt bancaire spécifique au financement d’un projet immobilier neuf ou ancien. Contracté entre un acquéreur et une banque, le crédit immobilier permet de financer totalement ou partiellement l’achat d’un bien immobilier (résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif).
Concernant l’achat d’un logement neuf en VEFA ou la construction d’une maison individuelle, la somme empruntée est débloquée progressivement. Contrairement à l’achat d’un bien immobilier ancien, le paiement d’un bien immobilier neuf, autrement dit d’un bien en VEFA, s’exécute en plusieurs fois. En fonction du rythme des appels de fonds réclamés par le promoteur immobilier, la banque débloque les sommes d’argent nécessaires. Si les taux d’intérêt sont identiques à ceux des prêts immobiliers des logements anciens, la durée du crédit et sa mécanique sont différentes.
Un crédit immobilier plus long dans le neuf
Dans le cadre d’un prêt immobilier contracté pour l’achat d’un logement neuf, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) préconise une durée maximale fixée à 27 ans, soit deux ans de plus que pour un logement ancien. Généralement, les logements sont vendus avant l’ouverture du chantier de l’immeuble. Ce délai considère la durée entre la commercialisation d’un logement en VEFA et sa livraison.
Visiblement, les banques seraient moins réfractaires si l’acquisition d’un bien immobilier est accomplie avec un promoteur immobilier, un architecte ou un constructeur de maison individuelle. En effet, elles se montrent moins conciliantes lorsqu’il s’agit de faire bâtir les fondations par des artisans et assurer soi-même la suite les travaux de construction.
Un paiement fractionné
À l’inverse d’un prêt immobilier pour financer un logement ancien, le paiement d’un bien neuf en VEFA est fractionné. Bien souvent, cette période de recouvrement s’étale sur 18 à 24 mois. Progressivement, le crédit immobilier est débloqué selon la demande du promoteur et l’avancement du chantier. De ce fait, la somme à rembourser est échelonnée comme il suit :
- 5 % au titre du dépôt de garantie,
- 30 % à l’achèvement des fondations
- 35 % à la mise hors d’eau
- 25 % à l’achèvement des travaux
- 5 % à la livraison
Une mécanique différente
À l’instar des prêts immobiliers consacrés aux logements anciens, les crédits immobiliers pour financer l’achat d’un bien neuf sont amortissables. Cependant, ils détiennent une mécanique particulière puisque le déblocage des fonds est progressif et permet le choix d’un remboursement avec différé partiel ou total.
Que ce soit en différé partiel ou total, l’assurance-emprunteur est aussitôt due. Dès le premier déblocage partiel de la somme, elle est effective.
Dans le cas d’un différé partiel, le souscripteur du crédit rembourse dès le début les intérêts intercalaires de la somme prêtée, soit d’abord les frais engendrés par le déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs étapes, puis le capital. Au fur et à mesure, les paiements du remboursement augmentent pour couvrir le montant du capital, en fonction de la demande des fonds du promoteur.
Dans le cas d’un différé total, l’emprunteur ne commence pas tout de suite à rembourser les intérêts. Il paie d’abord les appels de fonds. À la livraison, une fois que la totalité du prêt est acquittée par la banque, le souscripteur du crédit commence à rembourser le prêt, soit les intérêts et le capital.
Lorsqu’on paie un loyer ou un autre crédit immobilier en même temps, cette option est confortable. Toutefois, elle s’avère plus coûteuse puisque des intérêts supplémentaires sont facturés pour combler le différé de paiement. Pour l’achat d’un bien immobilier en VEFA de 250 000 € à 1,55 % sur 25 ans, le total des intérêts serait de 51 717 € en différé partiel, tandis qu’il s’élèverait à 52 534 € en différé total, soit une différence de 524 € plus cher.
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