MARCHÉ IMMOBILIER NEUF : BAISSE DE L'OFFRE MONTPELLIÉRAINE EN 2021

MARCHÉ IMMOBILIER NEUF : BAISSE DE L'OFFRE MONTPELLIÉRAINE EN 2021

Pénurie d’offres immobilières et croissance démographique

L’état du marché immobilier de l’Hérault inquiète les promoteurs de la région et plus particulièrement ceux de la métropole montpelliéraine. À quelques semaines avant la fin de l’année 2021, le bilan semble alarmant puisque le marché immobilier neuf semble être à l’arrêt, voire exclu de la reprise économique. Aucune évolution concernant l’offre en logements neufs n’est constatée par les experts du marché immobilier.

Depuis plusieurs mois, une pénurie en biens immobiliers neufs se faisait ressentir à Montpellier. Aujourd’hui, on observe même une décroissance. Malgré l’optimisme des promoteurs immobiliers, la croissance démographique est devenue trop importante. La pénurie d’offres de logements neufs se poursuit sur le bassin montpellierain, où il devient très compliqué d’investir dans l’achat d’un bien immobilier neuf.

En effet, la métropole de Montpellier offre très peu de mises en vente de logements neufs. De manière inédite, il n’y a jamais eu autant de demande pour si peu d’offre. Le seuil de l’offre immobilière en neuf n’a jamais été aussi basse à Montpellier.

À l’approche de la fin 2021, la fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Méditerranée (FPI) a découvert des chiffres inquiétants. Cette année compte la moitié moins de ventes que l’an passé :

Cette décroissance des mises en vente est à l’œuvre depuis 2017. Sachant que chaque année près de 15 000 personnes s’installent en Occitanie, cette pénurie de logements trouve facilement des explications. De plus, le faible volume de logement mis en vente sur les marchés immobiliers de Sète, Béziers ou Narbonne ne permet pas de mettre un terme à cette pénurie d’offre. La production de logements neufs est loin d’être suffisante. À l’écart de la reprise économique, l’état du marché immobilier neuf est préoccupant aux alentours de Montpellier.

Politique immobilière : le paradoxe des décisions

Mise en place depuis le printemps 2020, la nouvelle mairie montpelliéraine et les dirigeants de la métropole ne souhaitent plus accorder la multiplication des constructions dans l’espace urbain. Pour arrêter l’apparition anarchique de ces immeubles et maintenir la ligne politique de la ville de Montpellier, les anciennes décisions ont été remplacées par le développement de « territoires de projets » pour freiner l’étalement urbain. Par conséquent, le potentiel foncier se retrouve considérablement restreint en faveur de l’environnement et la préservation des zones naturelles. Néanmoins, construire plus haut pour ne plus s’étaler complique l’acceptabilité des projets. Comme il y a moins de zones constructibles, le foncier augmente. Puisque les disponibilités foncières sont réduites, les services de l’État et les collectivités locales se doivent construire au sein de leur tissu urbain. Autour de la métropole de Montpellier, les villes moyennes se sont étendues près de l’autoroute, où le foncier est moins cher. Même dans ces zones, la demande est forte. À cela, s’ajoutent les opérations durables, la diminution de l’empreinte carbone, le recours à des matériaux nouveaux, etc. donc tout devient plus cher.

Comment construire en neuf pour loger tout le monde tout en préservant l’environnement naturel et urbain ? Ce paradoxe entraine des solutions à la fois bonnes et mauvaises. L’urgence environnementale réclame zéro artificialisation et la métropolisation de Montpellier, alors que la demande sociétale change. Vivre en métropole n’est généralement pas la demande principale.

Parc locatif saturé

En attendant que le marché immobilier neuf se sorte de cette impasse, les promoteurs immobiliers observent qu’en 2021 la métropole de Montpellier aura seulement bâti un tiers de la production de 2017. Cette énorme différence ne résoudra pas la pénurie de logements à Montpellier ni les besoins de la métropole ; d’autant plus que le parc locatif métropolitain est déjà extrêmement saturé.

Quant à lui, le marché immobilier neuf à Béziers est toujours très faible. Avec la vente de moins de deux cents logements par an, le marché immobilier biterrois est encore plus difficile depuis sa sortie du dispositif Pinel.

Par contre, la situation est bien différente chez nos voisins nîmois, où l’état du marché immobilier neuf est florissant et poursuit son élan dans l’agglomération de Nîmes. Avec un centre-ville refait à neuf, Nîmes est une est ville attractive et prometteuse.

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En Occitanie, la reprise des marchés immobiliers neufs ne pourra se faire sans l’appui des pouvoirs publics. La crise du logement est un sujet qui devra être évoqué aux élections présidentielles.

De l’optimisme !

Pourtant, confiance et optimisme sont malgré tout présents dans les discours municipaux et des professionnels de l’immobilier. D’après les dirigeants de la métropole de Montpellier, une réorganisation de l’urbanisme et du développement urbain de la métropole permettra de résoudre la question du logement. Force de propositions, les discussions entre les services de la collectivité semblent aboutir sur des solutions d’avenir. Même si aucun territoire de projets n’a véritablement commencé, l’élaboration d’un modèle dit « équilibré » permettrait de bâtir des logements accessibles.

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