LE NEUF SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER DE L’HÉRAULT
Entre 2021 et 2022, le marché de l’immobilier héraultais n’a pas été épargné. Ces dernières années ont été particulièrement difficiles avec la pandémie mondiale, la pénurie foncière ou encore la hausse significative du coût des matières premières. Toutefois, les conclusions à tirer du premier trimestre 2022 sont nuancées. Cette année, des perspectives plus réjouissantes sont perceptibles et envisageables.
Si l’année 2021 offrait un record des ventes dans le secteur immobilier, cette aubaine a été de courte durée. Au sortir de la crise sanitaire, des centaines de logements neufs se sont vendus partout en France à folle allure. Dans cette conjoncture inédite, les acteurs de la promotion immobilière héraultaise étaient stupéfaits. Pour pallier le manque foncier, les promoteurs immobiliers ont difficilement cherché des solutions. Néanmoins, le secteur de la construction a lourdement souffert de la pandémie. La pénurie foncière est devenue nationale et le prix des matières premières a flambé.
Par conséquent, le marché immobilier doit faire face à de nouvelles contraintes cette année.
Le prix des logements neufs en constante augmentation
Sans hésitation, nous pouvons affirmer qu’à Montpellier et ses alentours les prix de l’immobilier neuf ont sensiblement grimpé ces dernières années. Plusieurs raisons expliquent cette augmentation des prix. Tout d’abord, le département de l’Hérault a vu sa population fortement évoluer. La ville de Montpellier, notamment, reçoit plusieurs milliers d’habitants supplémentaires chaque année. La population de Montpellier Méditerranée Métropole ne cesse d’augmenter. Cette hausse démographique est constante et provoque inévitablement le renforcement de la demande sur le marché immobilier héraultais. En moins de dix ans, le prix du mètre carré a considérablement augmenté. On estime cette différence à plus de 1 000 €/m2. Actuellement, il devient très difficile de trouver un bien immobilier à moins de 5 000 €/m².
La hausse des prix du marché immobilier neuf de l’Hérault
Durant les cinq dernières années, le marché immobilier s’est métamorphosé dans le département de l’Hérault. On avait l’habitude d’estimer l’immobilier neuf de 20 % à 30 % plus cher que l’ancien. Aujourd’hui, le contexte actuel accroit nettement plus cette différence. Les prix de l’immobilier neuf augmentent partout dans l’Hérault, même si quelques divergences demeurent encore entre les communes héraultaises.
En effet, les prix sont plus élevés dans l’Écusson de Montpellier qu’à l’extérieur de la ville. Les communes de la seconde couronne de l’agglomération (comme Saint-Jean-de-Védas, Lattes, Villeneuve-lès-Maguelone, Cournonterral, Pignan, Juvignac, Grabels, Clapiers, Jacou, Le Crès, Vendargues, Baillargues, etc.) permettent d’obtenir une plus grande superficie à un prix moins cher (soit, 4 500 € en moyenne).
Dans les stations balnéaires du littoral héraultais (Palavas-les-Flots, Carnon, La Grande Motte, etc.), il faut compter environ 4 000 €/m² pour acquérir un bien immobilier neuf. Ici, l’investissement locatif devient donc plus rentable et abordable. Autrement, les communes du Biterrois permettent d’investir dans l’immobilier neuf aux prix les plus bas (soit 3 000 €/m²).
La loi de l’offre et la demande
Dans l’Hérault, le marché immobilier neuf s’est tant raréfié que nous avons dû faire face à une pénurie du foncier. Néanmoins, la Fédération Française des Promoteurs d’Occitanie Méditerranée constate que l’offre recommence à se profiler dans ce contexte particulièrement difficile et tendu. En effet, le reconfinement en Asie, la guerre en Ukraine et l’inflation qui en découle, l’augmentation des coûts de construction et des matières premières font grimper les prix et freinent naturellement la croissance du marché immobilier.
Cependant, les acteurs de la promotion immobilière héraultaise souhaitent dynamiser l’immobilier neuf et développer de nouveaux projets pour répondre à la demande. L’offre foncière étant en dessous de la demande, les ventes des biens immobiliers neufs ont chuté. Durant le premier trimestre, seulement 373 logements ont été mis en vente cette année sur le département de l’Hérault. La SERM devrait toutefois aider la métropole de Montpellier et ses promoteurs à renouveler le stock et, à inverser la tendance.
Les attentes des acquéreurs
Sans surprise, les attentes des acheteurs héraultais ont changé depuis la crise de la Covid-19. Désormais, les acquéreurs de biens immobiliers neufs exigent la présence d’un extérieur (jardin, balcon, loggia, terrasse). Ils souhaitent un espace de vie plus grand, une pièce supplémentaire semble primordiale pour installer un bureau, une chambre d’amis, etc. Dans la recherche d’un bien immobilier, ces deux critères sont même devenus principaux.
Cependant, certains foyers pourraient rapidement revoir leurs exigences à la baisse avec la hausse conséquente des prix de l’énergie. Maison ou appartement, un logement neuf doit être parfaitement construit dans le respect des normes de construction. L’isolation doit être impeccable et le système de chauffage performant. C’est pourquoi il est facile de comprendre pourquoi les biens neufs offrent confort plus ambitieux tout en réduisant la facture énergétique.
Ainsi, ce type d’achat de biens immobiliers permet finalement de faire de belles économies.
Profil des acheteurs héraultais
Si l’on examine le profil des acheteurs, on remarque qu’une majorité d’acquéreurs ont plus de 60 ans. Quel que soit le type de bien immobilier, un quart des acquisitions immobilières héraultaises sont effectués par les seniors. Dans notre département, un autre quart est acheté par les trentenaires et 22 % des acquisitions immobilières reviennent aux quarantenaires. Les jeunes acquéreurs de 30 ans possèdent seulement 11 % des biens immobiliers neuf de l’Hérault.
En outre, on constate que seulement 17 % des acquéreurs vivaient ailleurs que dans le département de l’Hérault contre 67 %, qui étaient déjà héraultais. Ces données laissent à penser que l’attractivité de notre cher département est en baisse. La part des acheteurs issus d’autres régions de France a chuté de 5 points en dix ans.
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