TAXE FONCIÈRE & CONSÉQUENCES FINANCIÈRES
Bâti ou non, un bien immobilier nécessite l'obligation de s'acquitter de la taxe foncière. Payable annuellement au 1er janvier de l'année d'imposition, cet impôt se distingue de l'impôt sur les revenus locatifs et la taxe d'habitation.
À la charge des propriétaires, la taxe foncière est un impôt local qui coûte cher. Parfois égale à deux mois de crédit immobilier pour les emprunteurs, voire trois mois de loyer pour les bailleurs, le montant de la taxe foncière représente une facture importante à prévoir chaque année.
Aussi bien propriétaires qu’investisseurs voient cette contribution augmenter d’année en année. Cette tendance à la hausse a progressé de plus de 30% en dix ans, alors que l’inflation et la hausse des loyers représentaient une augmentation de 10% entre 2009 à 2019. Actuellement, la taxe foncière a, en moyenne, dépassé le seuil des cents euros par mois et par logement. L’État permet aux acquéreurs d’un bien immobilier neuf d’être exonérés de la taxe foncière pendant deux ans. Cette exonération de la taxe foncière est valable à partir de l’achèvement des travaux : Prodeom vous accompagne.
Taxe foncière à prix variable
Le montant de la taxe foncière varie tous les ans en fonction du taux d'imposition de la commune, la superficie du bien immobilier, sa situation géographique et sa valeur locative. Par conséquent, la taxe foncière est plus chère dans certaines villes.
Au palmarès des villes les plus chères de France, Montpellier est en tête avec une taxe foncière mensuelle de 128 €, ensuite Nîmes et Angers s’élèvent à 125 €/mois, puis Bordeaux et Le Havre atteignent 124 €/mois. Étonnement, la ville française la moins chère est Paris, avec une taxe foncière moyenne à 62 €/mois. Nombre d’emprunteurs quittent les métropoles pour s’installer dans des villes moyennes, pensant être plus accessibles. Pourtant, c’est là où l’on retrouve majoritairement les taxes foncières les plus chères.
Notez que les travaux de rénovation ou l’installation d’une piscine peuvent considérablement augmenter la valeur locative d’un logement et donc impacter le montant de la taxe foncière du bien immobilier concerné. D’ailleurs, il est bon de savoir que la construction d’une piscine enclenche le règlement de la taxe d’aménagement. Afin d’éviter les mauvaises surprises, mieux vaut prendre le temps d’évaluer la future valeur locative de votre bien immobilier avant d’effectuer des travaux trop conséquents.
Risques d’inflation
Même si une hausse continue de la taxe foncière a été constatée ces dix dernières années, une tendance à la modération a eu lieu en 2019/2020 ; certainement due aux élections municipales. En 2021, le prix de la taxe foncière était quasiment stable.
Néanmoins, une nouvelle augmentation de la taxe foncière peut être prévisible. Prévue en 2026, la réforme des valeurs locatives risque d’entraîner des hausses. De plus, de nombreuses communes ressentent un manque à gagner considérable avec la disparition de la taxe d’habitation. Malgré la promesse de l’État, les localités les plus impactées par cette suppression d’impôts pourraient augmenter la taxe foncière pour rétablir ce déséquilibre financier.
Alourdissement des mensualités
L’impact de la taxe foncière est déjà important sur les finances des emprunteurs. À l’avenir, il pèsera encore plus sur leurs capacités d’emprunt. Dans une ville comme Nîmes ou Saint-Etienne par exemple, l’achat d’un bien immobilier de 70m² engage généralement l’acquéreur à emprunter sur vingt ans. Il parvient fréquemment à contracter un crédit immobilier à 1,10 %, hors assurance, et verse chaque mois entre 500 et 675€. À ces mensualités de crédit immobilier, il faut ajouter le montant de la taxe foncière. Ainsi, on peut considérer qu’un emprunteur Nîmois ou Stéphanois emprunte finalement à 2,90 % et paye sur quatorze mois plutôt que sur les douze mois de crédit annoncés.
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Précautions obligatoires
Les propriétaires-bailleurs comme les propriétaires-occupants rencontrent parfois des difficultés de paiement. Avant de déduire la taxe foncière des revenus locatifs, il faut être sûr de pouvoir la payer. C’est pourquoi certains propriétaires modestes prennent un crédit, d’autres s’installent dans une ville moins onéreuse ou d’autres encore sont forcés de vendre leur bien immobilier.
Un projet immobilier doit toujours s’envisager de façon globale. Quel que soit le projet immobilier, il est primordial de bien se renseigner sur les conséquences de la taxe foncière afin d’éviter des plans de financement trop rigides. Une marge de manœuvre est à prévoir, c’est d'ailleurs un argument de taille pour décrocher un prêt immobilier. En plus d’un apport personnel, les banques exigent souvent une épargne résiduelle, qui permettra de faire face à d’éventuels imprévus financiers. La copropriété entraine aussi les charges, qui peuvent être conséquentes.
Sachez qu’avec la loi Climat et Résilience, les logements classés G, F et E sur le diagnostic de performance énergétique seront prochainement interdits à la location.
Exonération & investissement dans le neuf
L’État permet aux acquéreurs d’un bien immobilier neuf d’être exonérés de la taxe foncière pendant deux ans. Cette exonération de la taxe foncière est valable à partir de l’achèvement des travaux. Elle s’applique :
- aux nouvelles constructions, aux reconstructions et aux additions de constructions, ainsi qu’aux changements d’affectation ayant impliqués de gros travaux (transformation d’un bâtiment agricole en logement par exemple).
- si le bien immobilier neuf est une habitation principale ou secondaire ;
- si le bien immobilier neuf est occupé par le propriétaire ou mis en location ;
- si le propriétaire du bien immobilier neuf est un particulier ou une entreprise.
Pour la part communale et intercommunale, cette exonération de la taxe foncière ne concerne que les immeubles à usage d’habitation, alors qu’elle concerne les immeubles à usage professionnel pour la part départementale. La commune ou l’établissement intercommunal peut toutefois décider par délibération et pour la part qu’elle perçoit de :
- supprimer l’exonération sur les habitations ;
- limiter l’exonération aux seuls logements financés par des prêts subventionnés par l’État (prêts conventionnés, à taux zéro, prêts aidés…)
En accordant votre projet à Prodeom Immobilier neuf, bénéficiez de l’accompagnement de nos experts immobilier neuf et accédez à l’ensemble des dispositifs d’aide afin de limiter les dépenses et maximiser le profit de votre investissement. Depuis plus de 2à ans, nous sommes à vos côtés.
Jérôme Sauvaire
Directeur général
Courtier en programmes neufs
PRODEOM IMMOBILIER NEUF
Transaction et gestion locative
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