BILAN DU MARCHÉ POUR IMMOBILIER NEUF

des perspectives compromises

Inévitablement, le contexte actuel impose certaines difficultés aux acteurs du marché immobilier. La crise sanitaire a particulièrement eu un impact économique sur l’immobilier neuf. Promoteurs, investisseurs et agents immobiliers s’interrogent. Évaluer l’importance des pertes économiques reste compliqué puisque le confinement et les élections municipales ont eu des conséquences importantes sur le marché immobilier montpellierain.

Des inquiétudes se font ressentir. Comment se projeter dans le futur ? Quel sera l’avenir du marché immobilier neuf en 2021 ?

D'une grande résilience, le marché de l'immobilier neuf a encore de beaux jours devant lui et le meilleur pourrait bien rester à venir. © First20

Hausse de la demande en logement neuf : de bon ou mauvais augure ?

Contre toute attente, les chiffres démontrent que les Français souhaitent investir davantage dans l’immobilier neuf. À la sortie du premier confinement, on constatait déjà que la demande de biens immobiliers neufs avait fortement augmenté. Dès le déconfinement, tous les sites de recherches en vente immobilière révélaient une recrudescence des recherches de logements neufs. Les internautes avaient freiné leurs recherches au printemps, puis une reprise soutenue a eu lieu en mai/juin, suivie d’une très forte augmentation des visites durant l’été. Depuis la crise du Covid, l’attraction de l’immobilier neuf ne désemplit pas. Doit-on en déduire que le Coronavirus boosterait le marché immobilier neuf ?

Pénurie du marché immobilier neuf : une offre inférieure à la demande

Depuis le premier déconfinement, le marché immobilier neuf a le vent en poupe. D’après les statistiques, un quart des acquéreurs recherchent des biens immobiliers neufs. La maison individuelle constitue la principale recherche immobilière, ce type de produit reste d’ailleurs le bien immobilier préféré des Français, mais le marché est dans l’incapacité de répondre à la demande actuellement.

En effet, les logements neufs se font de plus en plus rares, voire extrêmement difficiles à obtenir. Victime de son succès, le marché immobilier neuf ne permet pas une offre égale à la demande. Nous assistons même à une véritable pénurie puisque la demande est beaucoup plus forte que l’offre. Le nombre de biens immobiliers neufs ne se renouvelle pas assez, par conséquent l’offre diminue et les prix grimpent. Le rythme de construction de logements neufs est relativement lent et beaucoup trop réduit sur l’agglomération de Montpellier.

De plus, la rareté des biens immobiliers neufs se combine à la difficulté d’obtenir un financement. Plus de la moitié des acheteurs sont primo-accédants. Pour financer leur projet immobilier, les futurs propriétaires font – dans la majorité des cas – un prêt immobilier, alors les banques deviennent plus exigeantes et les conditions d’emprunt se durcissent. Aujourd’hui, s’octroyer un crédit bancaire devient de plus en plus difficile. Entre 2019 et 2020, on constate une baisse d’environ 20 % d’acceptation des dossiers. De cette manière, le marché immobilier risque d’être bloqué, il faut revenir à plus de souplesse.

Élections municipales : freins à la construction de logements neufs

Alors que la crise sanitaire perdure et que nous avons dû être à nouveau confinés, l’État a permis aux acteurs du BTP et de l’immobilier d’assurer la continuité de leurs activités. Les demandes de permis de construire se poursuivent, pourtant un déficit de logements neufs est clairement ressenti. Cette carence existait avant le Covid, cependant les élections municipales représentent un frein important à la construction puisque beaucoup de demandes de permis de construire sont restées en suspens. Dès qu’il y a des élections, le marché immobilier neuf subit une baisse considérable. Il chute en moyenne de 25 %. Même sans l’épidémie du Coronavirus, le marché immobilier neuf aurait été menacé. Chaque changement de municipalité entraine des conséquences sur la délivrance des permis de construire, qui s’arrête presque entièrement pendant plusieurs mois. Cette année, la situation s’est aggravée puisque l’épidémie a été déclarée au moment même des élections municipales. Une chute de production de 54 % a été relevée par les promoteurs immobiliers.

Post-confinement : comment repartir du bon pied ?

Les inquiétudes des professionnels du secteur immobilier sont fondées. Comment se relever d’un tel cataclysme ? Pour rebondir en 2021, il faudrait tout d’abord pouvoir répondre aux nouvelles attentes des acquéreurs.

La maison individuelle est encore plus sollicitée qu’auparavant alors que la délivrance des permis de construire a été gelée. Les logements possédant un extérieur (terrasse ou jardin) sont pris d’assaut puisqu’ils sont également de plus en plus rares. Tant est si bien que la présence d’un espace extérieur est devenue un critère primordial, au même titre qu’une pièce supplémentaire dans le logement. La croissance du télétravail nécessite effectivement de disposer d’un espace de travail calme et confortable. S’isoler pour travailler devient essentiel. Les futurs acquéreurs s’intéressent davantage aux logements neufs supérieurs à 100 m² et par conséquent les biens immobiliers en deçà de cette superficie deviennent moins séduisants.

Dans le neuf, la demande est toujours très forte.© SeLoger neuf

Soutien des pouvoirs publics : quelle promesse ?

Les acteurs du secteur immobilier osent espérer des mesures de soutien de la part du gouvernement ou des collectivités. Par exemple, l’échéance du dispositif Pinel pourrait être prolongée. Même si les pertes de 2020 ne pourront pas être compensées, il faudra trouver un moyen pour renforcer l’offre immobilière en logements neufs et relancer ce marché immobilier.

La dématérialisation des autorisations d’urbanisme était prévue pour le 1er janvier 2022. Au vu de la conjoncture, peu de collectivités ont enclenché cette démarche alors qu’elle pourrait s’avérer très efficaces.

La ville de demain : changement radical de paradigmes

La (re) construction d’une ville représente un enjeu crucial. Pensée sur le long terme, voire plusieurs décennies en amont, elle doit répondre à des exigences diverses (politiques, environnementales, etc.) Réfléchir à la manière de bâtir les villes de demain est à la fois très complexe, mais aussi porteur d’espoir et d’optimisme. Par exemple, atteindre la neutralité carbone en 2050 fait partie des objectifs communs. Pour cela, il faut nécessairement penser des solutions en termes de moyens plutôt que chercher à obtenir des résultats coûte que coûte. Les villes de demain devront obligatoirement être plus écologiques. Construire avec des matériaux biosourcés ou exploiter la technicité des constructions en bois, en chanvre ou en paille requiert un effort commun.